Контролът върху наемите няма да реши жилищната криза във Великобритания
За всеки сложен проблем, иронизира американският сатирик Х. Л. Менкен, има отговор, който е чист, правдоподобен и грешен. Не може да има по-добра присъда относно контрола върху наемите като решение на проблемите на британския частен наемен сектор.
Жалко тогава, че лейбъристките политици изпращат противоречиви сигнали по въпроса с наближаването на изборите. Въпреки че официалната линия на лейбъристите е, че контролът върху наемите не е партийна политика, канцлерът в сянка Рейчъл Рийвс наскоро заяви, че може да види аргументи за контролиране на наемите в местните райони, въпреки че не подкрепя „общия подход“.
Нейният коментар дойде, когато партията се опита да се дистанцира от поръчан доклад, който препоръчва контролът върху наемите да бъде обвързан с по-ниската от ръста на местните заплати или увеличението на индекса на потребителските цени. Междувременно Садик Хан, лейбъристкият кмет на Лондон, в миналото поиска правомощия за замразяване на наемите в столицата на Обединеното кралство.
Загрижеността за онези, които са на дъното на жилищния пазар, е разбираема. През 12-те месеца до април частните наеми в Обединеното кралство са се увеличили с 8,9%, много над инфлацията на потребителските цени от 2,3%. Финансовата подкрепа за онези, които се борят със спираловидно нарастващите наеми, прогресивно намалява, докато свиването на социалните жилища след разпродажбата на общинските къщи през 80-те години на миналия век не е обърнато.
И все пак историята на контрола върху наемите, от въвеждането му по време на Първата световна война до нейното изоставяне през 1989 г., е нагледен урок по закона за непредвидените последици.
Комбинацията от инфлация и контролирани наеми след 1945 г. означаваше, че реалните доходи на собствениците на жилища намаляват безмилостно. Това премахна стимула им да инвестират в нови жилища под наем или да харчат пари за поддръжка на съществуващи имоти.
Наемателите не можеха да се преместят от страх да не загубят наеми под пазарните и, евентуално, сигурност на владението. Това имаше неблагоприятни последици за мобилността на пазара на труда и доведе до разточително използване на жилищния фонд, тъй като съкращаването в напреднала възраст включваше тежки финансови санкции.
Крухата на сектора на частните наеми достигна апогея си през 60-те години на миналия век и 70-те години на миналия век с голямата вълна на джентрификация във вътрешните градове на Великобритания. Това понякога беше представяно в медиите като доброкачествен процес, при който предприемчиви млади професионалисти се преместиха в разрушени квартали и ги превърнаха в здравословни, по-безопасни места.
В действителност джентрификацията беше свързана изцяло с финансов арбитраж. В разследване, публикувано в The Times през 1973 г., аз показах как двама малко известни дилъри на имоти с частна бизнес империя от около 500 компании са купили огромни части от Ислингтън, Камдън Таун, Фулъм и други части на централен Лондон. Това, което те и други спекуланти правеха, беше да използват разликата между ниската пазарна стойност на имотите със защитени наематели и много по-високата стойност на имотите със свободни имоти.
Спекулантите наемат „уинклери“ или подставени лица, за да накарат наемателите да напуснат, с честни или нечестни средства. Това разпространява страх и страдание сред наемателите, като същевременно разстройва общностите. Фурорът, последвал тези разкрития, накара Ричард Кросман, министър на труда, чийто Закон за наемите от 1965 г. се опита да прецизира системата за контрол на наемите, да обяви, че актът не е успял да защити наемателите.
По времето, когато наемите бяха дерегулирани в През 1989 г. делът на частния сектор под наем в жилищния фонд е спаднал до една десета от девет десети през 1915 г.
Урокът тук е, че контролът върху наемите, с техните погрешни стимули, отвлича вниманието от реалността е, че кризата с достъпността на жилищата произтича главно от главоломно високите цени на земята. Джон Мюлбауер от Оксфордския университет е установил, че повече от 70 процента от стойността на домовете се крие в стойността на земята.
Следователно по-плодотворният път за лейбъристите би бил да се справят с настоящата каша от имоти данъци, които силно благоприятстват професията на собственика пред наемането. Следвайте препоръката на ОИСР, подкрепена от Muellbauer, за преминаване от данъци върху сделките върху собствеността към годишни данъци върху стойността на земята, с подходящо отлагане за домакинствата с бедни парични средства.
Както и разширяване на (понастоящем разтегнатата) данъчна основа това има потенциала да повиши мобилността на работната сила, да намали регионалното неравенство, да осигури по-голям дял от неочакваните печалби от планирането за обществеността и да ограничи бумовете на базираните на имоти кредити, които изтласкват по-продуктивни инвестиции. Тя трябва да бъде калибрирана, за да насърчи озеленяването на жилищния фонд.
Предишни опити данъкът върху стойността на земята да бъде включен в дневния ред се провалиха пред лицето на гръмогласната съпротива от поземлените интереси. Все още трудно, без съмнение, за торите. Но защо това трябва да плаши възраждащите се лейбъристи с вятъра в платната? Наградите са много и богати.
